Como melhorar o seu desempenho nos portais de anúncio

Índice:

• O que determina o desempenho do seu imóvel nos portais?
• Poucas fotos ou baixa qualidade das imagens
• Falta de características do imóvel
• Localização incompleta
• Bairro
• Tipo de imóvel
• Coerência de Mercado (Preço)
• Descrição fraca ou incompleta
• Por que a dedicação no cadastro é indispensável?

O que determina o desempenho do seu imóvel nos portais?

• Se o seu anúncio não está gerando o volume esperado de visualizações ou contatos, o motivo geralmente não é a plataforma, mas sim a forma como o imóvel está cadastrado.

• Depois que o anúncio for publicado, verifique na sua conta no portal o "Índice de qualidade". Os portais sempre avaliam a qualidade dos anúncios com base nas informações carregadas, nele você verá dicas de como seguir completando seus anúncios, para que fiquem 100% completos.

Portais como ZAP, VivaReal e ImovelWeb utilizam algoritmos de relevância que priorizam anúncios mais completos, pois oferecem uma melhor experiência ao usuário.

Principais pontos que exigem atenção para evitar perda de visibilidade:

Poucas fotos ou baixa qualidade das imagens

• A imagem é o primeiro filtro do cliente. Anúncios com poucas fotos ou com baixa qualidade tendem a ter menor desempenho.

Recomendação: Utilize, no mínimo, 25 fotos nítidas e com boa iluminação.

Por que priorizar: Um álbum completo aumenta o tempo de permanência no anúncio, sinalizando ao portal que o conteúdo é relevante.

Falta de características do imóvel

• Muitos usuários utilizam filtros específicos nas buscas (como vagas, posição solar, lazer, entre outros). Se essas informações não estiverem preenchidas, o imóvel pode nem aparecer nos resultados.

Exemplo: imagine que um cliente esteja buscando um imóvel com academia. Se essa característica não estiver cadastrada corretamente, o seu imóvel não aparecerá na busca, mesmo que possua academia, fazendo com que você perca essa oportunidade.

Boas práticas (muito importante)

• Preencha no mínimo 6 características, mas o ideal é 10 ou mais
• Priorize sempre o que o cliente realmente busca (ex: piscina, varanda, segurança)
• Evite marcar itens que o imóvel não possui, isso prejudica sua credibilidade
• Pense sempre: “o que meu cliente filtraria na busca?”

Organização estratégica das características, focada no que realmente impacta desempenho nos principais portais (ZAP, VivaReal, ImovelWeb, etc.):

1. Prioridade alta (ESSENCIAIS)

Essas são as que mais impactam a busca e a visibilidade:

Estrutura básica

• Suítes
• Varanda
• Área de serviço
• Closet

Conforto e diferenciais

• Ar-condicionado
• Aquecimento central / Aquecedor
• Mobiliado
• Permite animais

Lazer e condomínio

• Piscina
• Churrasqueira
• Academia / Fitness (Sala de ginástica)
• Salão de festas
• Playground
• Quadra (poliesportiva ou tênis)

Segurança

• Portão eletrônico
• Câmeras de segurança
• Vigilância 24h
• Guarita

2. Prioridade média (COMPLEMENTARES)

Ajudam no ranqueamento e aumentam a atratividade:

• Espaço gourmet
• Cozinha americana
• Cozinha gourmet
• Lavanderia
• Escritório
• Hidromassagem
• Jardim
• Área de lazer
• Brinquedoteca
• Sala de jantar
• Internet wireless

3. Prioridade baixa (NICHO / ESPECÍFICAS)

Use quando realmente fizer sentido para o imóvel:

• Sauna
• SPA
• Solarium
• Campo de futebol
• Campo de golfe
• Vestiário
• Biblioteca
• Celeiro
• Curral
• Horta
• Roupa de cama
• Freezer / Geladeira / Micro-ondas / TV

Exemplo de características sendo exibidas no momento da pesquisa do lead no Imovelweb

Localização incompleta

• Informações inconsistentes ou abreviadas sobre o bairro podem prejudicar a indexação do imóvel nos portais e dificultar que ele apareça nas buscas.

Recomendação: Utilize sempre as nomenclaturas completas e padronizadas. Evite abreviações como “JD” em vez de “Jardim” ou “Sta. Cecília” em vez de “Santa Cecília”.

Importância: A padronização e precisão das informações aumentam as chances do anúncio ser exibido corretamente, otimizando o tempo do cliente e melhorando o desempenho do imóvel nas buscas.

Bairro

• Classifique o bairro da forma como o seu cliente realmente buscaria. Em muitos casos, utilizar um bairro mais conhecido pode gerar melhores resultados.

Exemplo: se o imóvel está em uma região com um bairro pouco conhecido dentro do Jabaquara, pode ser mais estratégico cadastrar como “Jabaquara”. Assim, o imóvel tende a aparecer em mais buscas e o cliente consegue se localizar com mais facilidade.

Tipo de imóvel

• Evite utilizar categorias inconsistentes, duplicadas ou fora do padrão, como “Casa Sobrado” ou “Casa de Vila”.

Recomendação: Utilize sempre as nomenclaturas padrão dos grandes portais, como: Casa, Apartamento, Sobrado ou Casa em condomínio.

• Também não inclua informações adicionais no tipo do imóvel, como “Apartamento de 2 dorms”. O correto é selecionar apenas “Apartamento”, já que a quantidade de dormitórios é um filtro separado na busca.

Coerência de Mercado (Preço)

• Valores muito distantes da média da região tendem a ser "rebaixados" pelos portais para proteger a experiência do usuário.

Ação: Compare seu imóvel com unidades similares na vizinhança antes de definir o valor.

Descrição fraca ou incompleta

• A descrição não deve ser apenas uma lista de itens, mas um texto que conecte os benefícios do imóvel à rotina do comprador.

Dica: Destaque diferenciais que as fotos não mostram (proximidade de serviços, silêncio, infraestrutura técnica etc.). Você pode utilizar descrições por IA ou feitas manualmente, desde que sejam bem elaboradas.

Por que a dedicação no cadastro é indispensável?

O esforço em preencher cada campo com critério não é apenas burocrático; é estratégico. Um anúncio técnico e bem estruturado resulta em:

• Melhor ranqueamento: Aparecer nas primeiras páginas sem depender apenas de impulsionamento pago.
• Leads qualificados: Receber contatos de quem realmente entendeu a proposta do imóvel, reduzindo visitas improdutivas.

Resumo: O desempenho do imóvel é proporcional à qualidade da informação entregue. Onde há detalhamento, há confiança e, consequentemente, conversão.

Atualizado em: 30/03/2026